Сущность и виды износа недвижимости реферат

17.09.2019 probanchaenens DEFAULT 0 comments

Рынок недвижимости — это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т. Следовательно, без определения износа оценка стоимости объекта будет неверной, так как она не учитывает физические и функциональные изменения, произошедшие с объектом за время его эксплуатации, не учитывает затраты, которые потребуются для восстановления первоначальных характеристик или адаптации объекта к современным рыночным требованиям. Текущие затраты на устройство такой системы в существующем здании превышают достигаемое благодаря этому увеличение стоимости, вследствие чего износ, обусловленный ее отсутствием, признан неустранимым. Износ и амортизация основных фондов предприятия. Затратный подход рассматривает полную восстановительную стоимость оцениваемых зданий исходя из предположения, что они новые. Затраты на модернизацию, у. Износ в процентах от восстановительной стоимости.

Этот нормативный срок по своей природе близок к оценочному понятию срока экономической жизни и может использоваться для ориентировочных расчетов. Оставшийся срок экономической жизни — определяемое оценщиком время от момента обследования объекта до завершения срока его экономической жизни. Методы оценки износа.

Неустранимый физический износ короткоживущих элементов представляет собой затраты на восстановление этих быстроизнашивающихся компонентов и определяется разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов. Внешний: как правило неустранимый. Понятия и признаки недвижимости. Износ, по своей сути, это потеря полезности объектом оценки, приводящая к тому, что рыночная стоимость объекта становится меньше, чем стоимость замещения или стоимость воспроизводства.

Этот методический прием выражается формулой. J i — удельный вес стоимости конструктивного элемента. Единственное достоинство изложенного метода состоит в том, что его результаты внешне выглядят достаточно убедительно и их трудно перепроверить. Однако они всегда субъективны вследствие разного уровня квалификации экспертов. В мировой оценочной практике износ, понимаемый как снижение рыночной стоимости имущества, определяется тремя классическими методами:.

Метод сравнения продаж состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа здания путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов.

Естественно, чем достовернее рыночная информация и чем большее число сравнимых продаж проанализирует оценщик, тем точнее полученный им результат.

2 Виды объектов недвижимости

Другой его недостаток состоит в обезличенности выявленного износа, т. И наконец метод достаточно трудоемок, ибо требует проведения расчетов не только по сравнению продаж, но также по определению стоимости земельных участков и восстановительной стоимости улучшений всех сравниваемых объектов.

Метод эффективного возраста гораздо проще технически и менее зависим от состояния рынка. Он основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный сущность и виды износа недвижимости реферат к текущей восстановительной стоимости. Квалифицированный оценщик способен при определении эффективного возраста здания учесть воздействие факторов функционального износа и влияние изменения окружающей среды, но все его предположения будут иметь интуитивный характер.

Кроме того, метод эффективного возраста, как и метод сравнения продаж, не дает различий между типами и видами износа, а также по срокам жизни отдельных элементов здания. Метод разбиения лишен этих недостатков.

Сущность и виды износа недвижимости реферат 2496

Он состоит в последовательной оценке всех видов износа, включая:. Для оценки устранимого физического износа здание разбивают на отдельные конструктивные элементы по срокам их экономической жизни, выделяя:. Оценка начинается с измерения устранимого физического износа. На величину внешнего износа существенно влияет близость к малопривлекательным природным или искусственным объектам очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, промышленным предприятиям.

Сущность и виды износа недвижимости реферат 8734488

Асаул, В. Старинский, А. Бездудная, П. Срок может быть продлен благодаря качественному обслуживанию, своевременной модернизации и ремонту. В отечественной практике техникой экономического обоснования определяется проектный срок жизни здания, который обычно указывается в паспортах типового проекта и построенного объекта.

На его основе устанавливаются норма амортизации и периодичность ремонтного обслуживания.

В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от физического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной типичной эксплуатации объекта эффективный возраст, как правило, равен фактическому. Износ здания обусловлен ухудшением его физического состояния, несоответствием функциональных характеристик современным представлениям рынка недвижимости, влиянием внешних условий функционирования объекта на его стоимость.

Поскольку перечисленные факторы проявляются взаимосвязано, их влияние на стоимость оценивается комплексно. Под общим накопленным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам[1]. Величина общего накопленного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его полной восстановительной стоимостью, сущность и виды износа недвижимости реферат либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения.

Затратный подход рассматривает полную восстановительную стоимость оцениваемых зданий исходя из предположения, что они новые.

Раздел 1. Объекты недвижимости и их классификации

Поэтому оценив величину общего накопленного износа для зданий, оценщики вычитают ее из показателя полной восстановительной стоимости и получают в результате остаточную стоимость здания. Оценочный сущность и виды износа недвижимости реферат отражает реакцию рынка на те или иные характеристики оцениваемого объекта, отличающие его от аналогичного гипотетически вновь построенного объекта на дату оценки[6].

Износ объектов возникает под воздействием трех основных причин, которые могут проявляться как комплексно, так и изолировано, каждая из причин является основой вида износа, которые рассматриваются мной во второй главе данной работы. Виды износа Как было замечено ранее, на износ объекта влияют три причины факторакоторые являются основой трех различных видов износа: 1. Физический износ - Уменьшение стоимости имущества из-за утраты заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации.

Тут же совместно приходится решать и другие вопросы: как сохранить престиж за именем компании, как не потерять лицо фирмы, её фирменный стиль. Износ, как ни странно, оказывает огромное влияние на принятие управленческого решения, будь то предприятие, офис юридической конторы или загородным дом. Строительство новых объектов недвижимости вызвано прежде всего увеличивающейся потребностью людей в жилье, производственных и складских базах.

На принятие решения о новом строительстве всегда будет влиять состояние находящегося в распоряжении объекта недвижимости, а именно износа. Но прежде разберёмся с необходимыми понятиями теории недвижимости и износа объектов недвижимости.

Сущность и виды износа недвижимости реферат 1751

Понятие недвижимости нам раскрывает Гражданский кодекс РФ и в него входит следующее: к недвижимому имуществу относят земельные участки, участки недр, обособленные объекты, здания и сооружения, многолетние насаждения, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Стоимость — это ценность конкретного объекта в конкретный момент времени в конкретных социально-экономических условиях для конкретного субъекта, преследующего конкретный экономический интерес. Цена — это исторический факт, который отражает конкретную сделку, когда конкретная сумма денежных средств была передана конкретному собственнику в обмен на право владения конкретным объектом.

Методы оценки износа, их достоинства и недостатки 3. Метод прямой капитализации. Обычно он вызывается плохой эксплуатацией здания, и потому его часто называют отложенным ремонтом.

Рынок недвижимости — это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т. Физический износ на момент сущность и виды износа недвижимости реферат оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждение конструкций, систем или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания. Описанная методика позволяет рассчитать износ элементов и здания в целом сразу в стоимостном выражении, что является более предпочтительным по сравнению с другими методами расчета физического износа. Среди недостатков, присущих данной методике, необходимо отметить обязательную детализацию и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Исходя из сумм ранее рассмотренных основных оценочных понятий, характеризующих общий накопленный износ здания с точки зрения времени его эксплуатации, можно утверждать, что физический износ, эффективный возраст и срок экономической жизни находятся в определенном соотношении. При этом физический износ может рассчитываться как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценивании, так и для здания в целом. Применение данной формулы также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах метод сравнительных продажкогда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в расчетной формуле 1.

Как отмечалось ранее, физический износ подразделяют на устранимый и неустранимый износ. Устранимый физический износ короткоживущих элементов.

7759111

Причиной его возникновения является естественное изнашивание элементов здания со временем, а также небрежная эксплуатация. Устранимый физический износ долгоживущих элементов в стоимостном выражении может быть определен разумными затратами на его устранение подобно устранимому физическому износу короткоживущих элементов.